8359547912_e39594c1bc_b

Pierwszą i fundamentalną kwestią przy planowaniu własnego domu jest wybór działki. Nieważne czy decydujemy się na projekt katalogowy czy indywidualny (o tym w następnym artykule) w danej lokalizacji zawsze możemy odpowiednio zaprojektować lub dobrać projekt. Warto jednak zwrócić uwagę na parę aspektów lokalnych, tak by podkreślić walory działki, zmaksymalizować funkcjonalność i wyeliminować potencjalne problemy. Ma to szczególne znaczenie przy projektowaniu domów energooszczędnych i pasywnych, gdyż działka i usytuowanie budynku ma decydujący wpływ na to jakie w przyszłości osiągniemy korzyści eksploatacyjne. Nie będę poruszał tutaj problemow czysto lokalizacyjnych względem miasta, czy będzie to  Wrocław, Katowice czy tereny wiejskie. Ważne by działka nam się podobała i miała dobre połączenie z miastem, była blisko położona podstawowych usług, szkoły, przedszkola. W artykule chcę przedstawić  prostą listę na co warto zwrócić uwagę.

b wb 5

  • Najważniejszą kwestią jest orientacja względem stron świata oraz położenie w relacji do ulicy naszej przyszłej działki. Sytuacja najbardziej korzystna jest wtedy, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony północnej, mamy możliwość zaprojektowania tarasu oraz terenów rekreacji w południowej najbardziej nasłonecznionej części działki. Z punktu widzenia energooszczędności od strony północnej powinniśmy rozplanować pomieszczenia dodatkowe, techniczne, a od południa otwarte pomieszczenia dzienne. Minimalizowanie przeszkleń od strony północnej, a maksymalizacja od południa powoduje znaczny wzrost pasywnych zysów cieplnych.  Sytuacje wjazdu od zachodu oraz wschodu także pozwolą odpowiednio wykorzystać słoneczną część działki.  Problematyczne jest rozplanowanie domu z wjazdem od strony południowej, chyba że mamy do czynienia z bardzo dużą działką na której możemy wydłużyć podjazd i zaprojektować taras oraz otwarcia w pewnej odległości od ulicy.
  • Ukształtowanie terenu, rodzaj gruntu są kolejnym aspektem do sprawdzenia, czasem warto podpytać sąsiada, który już wybudował dom, z jakim rodzajem gruntu mamy do czynienia. Nie powinniśmy lokalizować domu w zagłębieniach skąd wody opadowe będą trudniej odpływać. Jeśli działka ma spadek należy zwrócić uwagę na intensywne wiatry, które często występują w takich miejscach. Korzystniejsze spadki to te nachylone w stronę południa, zapewniając otwarcie na słoneczną stronę, osłaniając jednocześnie dom od zimnej północnej strony.
  • Minimalna szerokość działki dla funkcjonalnego rozkładu pomieszczeń to ok. 15 m.  Pozwala to usytuować w  szerokości domu jadalnie i pokój dzienny od strony tarasu rekreacyjnego, przy zachowaniu 4 m od granicy działki z obu stron domu. Najlepiej jednak, pod względem energooszczędności i funkcjonalności, gdy elewacja południowa jest jak największa. Zapewni nam to dobre doświetlenie oraz wzrost  zysków solarnych.
  • Projektując dom energooszczędny należy zwrócić uwagę również na istniejące zadrzewienie działki. Korzystna jest sytuacja drzew osłaniających północne elewacje, od strony południowej drzewa liściaste mogą stanowić naturalny system zacieniający. Latem drzewa chronią przed nadmiernym przegrzewaniem, a zimą, gdy drzewa tracą liście umożliwiają dostęp promieni słonecznych.
  • Kluczowym elementem jest przestudiowanie dokumentów dotyczących działki takich jak plan miejscowy. Dowiemy się o przeznaczeniu terenu naszej działki oraz terenów sąsiednich. Warto sprawdzić czy w sąsiedztwie nie ma w planach jakiejś niekorzystnej dla nas inwestycji. Jeśli na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, będziemy musieli wystąpić o warunki zabudowy w urzędzie gminy. Jeżeli gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić plan, możemy mieć problem z uzyskaniem warunków. W takim przypadku postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać zawieszone nawet na dziewięć miesięcy.
  • Wielką zaletą jest dostępność podstawowych mediów. Warto sprawdzić w jakiej odległości są one dostępne. Działka do pozwolenia na budowę musi również posiadać wjazd z drogi publicznej lub posiadać ustanowioną służebność przez sąsiednią nieruchomość.
  • Ostatnią rzeczą, ale na pewno nie najmniej ważną, jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów przed podpisaniem umowy-kupna sprzedaży. Dokumentem potwierdzający własność terenu jest księga wieczysta. Sprzedający powinien okazać jej odpis, należy również sprawdzić wszystkie cztery działy księgi, sprawdzając czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo innym ograniczeniem np. służebnością drogi koniecznej, prawem pierwokupu. Księgę wieczystą można obejrzeć na stronie ekw.ms,goov.pl. W sytuacji gdy sprzedający nie jest właścicielem gruntu tylko użytkownikiem wieczystym, prawo pierwokupu przysługuje gminie.

4039283226_a229112ec2_o

Mam nadzieję, że pomogłem niektórym stojącym przed dylematem wyboru kupna działki. W następnych artykułach pojawią się dalsze kwestie dotyczące budowy domu z perspektywy projektanta.